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[2015-08-12]房地产行业：全面推广之路任重道远-房地产税纳入立法规划点评
股吧最新消息首创证券
全国范围推广基础薄弱(1)不动产登记尚需一定时间进行整合
作为房产税开始征收的重要技术前提， 全国范围内不动产登记信息的统计和联网
为房产税公平和公正推行的重要保障， 也是合理制定免征面积和税率等细则的数据基
础。根据近期国土资源部发布的《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作》，
预期2017年基本建设成覆盖全国的不动产登记信息平台， 但是不同机关部门之间职能
和相关规章文件的统一尚需一定时间来整合，而且我国省，市，县，乡不同级别地域之间
的信息共享存在一定阻力， 因此实现个人住房信息全国范围内的联网仍然需要长时间
的准备。此外，如何解决房产的代持，假转让等统计难题，以及考虑到房产税地方的自主
性如何在全国范围内针对个人异地房产进行合理征收等问题均为房产税的征收效果带
来一定的不确定性。
(2)立法细节和课税要素有待敲定
虽然房地产税正式纳入全国人大立法规划，但是根据我国立法程序来看，一般立法
通过往往需要耗时一到两年。而且关于征税范围， 计税依据，税率制定以及税收减免等
课税细节的制定往往建立在不动产登记的统计信息之上， 考虑到不动产登记的推进存
在一定的阻力，因此房产税的立法进程可能进一步延迟。
此外关于房产税计税余值的估价流程目前尚未建立统一的标准。 当前房地产估价
的中介机构较为分散，部分二手房出于避税的考虑，实际交易价格和官方系统的登记价
格差距较大。而且不动产的独一性决定了征税主体的个体差异较大，因此如何建立城市
或者街道范围的基准地价， 针对不同房产之间个性因素进行修正以及随着资产价格变
动如何进行价格的及时更新迫切需要探索出较为适合我国不动产市场的估价体系。
(3)逐步执行仍需后续调整和探索在立法之后的正式执行阶段，预期试点范围将进
一步扩大， 覆盖不同级别的城市区域，通过密切观察计税机制对于开发商，服务商以及
消费者在房地产投资和消费领域的影响， 房产税与个税等其他税种的相互关系以及征
收方式的有效性等等具体试点效果进行立法细节的修正。
因此，我们认为房产税真正开始执行短期内难以落地，预期在2020年左右开始更大
范围的试点，但是全国范围内推广仍需充分的准备和修正工作，市场有充足的预期和时
间进行调整。同时政府当前合理控制土地供应，加速消化存量市场的调整思路也将平衡
调节市场供需结构， 降低房产税的作用空间。因此短期内难以形成市场集中供应，房价
下滑的局面，长期来看将利好行业健康发展。
[2015-08-12]房地产行业：淡季短期回调，不改中期复苏趋势
股吧最新消息广发证券
成交市场进入淡季调整期，但同比依旧实现温和上涨
7月全国商品房成交市场平稳运行， 我们监控的全国44城市成交指数7月为335,环
比下降4.73%,与去年同期相比上升35%.7月39城市住宅成交指数为352,环比下降5.03%
,同比增长39%.7月商品房成交市场进入传统淡季，环比季节性小幅回落，但同比依旧实
现增长，整体成交市场呈现温和上涨态势。政策环境方面，7月宽松政策落地节奏有所放
缓，但整体依旧维持宽松态势，并且仍以地方政府灵活调整为主，主要包括公积金调整，
财政购房补贴以及更深层次调整限购限价政策等。进入8月份， 整体政策环境仍然具备
持续友好基础：首先， 从二季度公布的宏观经济数据来看，在经济呈现下行风险犹存的
背景下， 未来整体宏观政策将延续当前宽松态势。此外，央行近期多次指出下半年会坚
持稳健的货币政策取向，从一个侧面反应了货币流动性存在进一步宽松的预期和空间。
最后， 在高库存制约下，各线城市全面涨价的概率仍然较低，为行业外部政策环境持续
友好提供了基础。我们认为持续宽松的政策环境，将会继续促进8月成交市场平稳运行，
考虑到淡季效应，8月成交或将继续环比回落，但同比温和上涨依然可期。
各线城市同比持续增长，其中一线城市大幅领涨
7月份各线城市成交进入季节性调整期， 但各线城市同比依旧增长，其中一线城市
依旧同比大幅领涨， 同比增幅为74%.房价方面，各线城市环比分化进一步凸显，其中一
线城市环比增长3.55%,增幅扩大明显，而二，三线城市环比再度下滑。库存方面，一线城
市因推盘走高明显，使得库存承压小幅上行，而其他城市库存则呈现高位小幅缓解态势
,主要是本月推盘放缓所致。
本月观点：
整体来看， 7月以来，商品房市场进入传统淡季，开发商推盘供给有所放缓，成交逐
步进入调整期， 环比呈现季节性回落，但在持续宽松的政策面促进下，同比依旧呈现较
高增长， 略超市场预期。近期央行多次表明将继续实施稳健货币政策，下半年货币流动
性或将进一步释放，叠加地方宽松政策继续配合落地，成为下半年成交量价齐升的关键
支撑。我们继续强调政策面和基本面持续改善下，主流地产依旧有获得超额收益的基础
, 继续推荐买入主流地产股，同时推荐关注国企改革相关个股的投资机会。重点推荐万
科，宋都股份，嘉宝集团，鲁商置业以及京投银泰。
风险提示
基本面回复速度低于预期，受房价影响政策面预期转变。
[2015-08-12]房地产行业：宅地市场供需环比双降，溢价率继续走高
股吧最新消息广发证券
土地市场供需回落，出让金环比下降
2015年1-7月，300城市土地成交建筑面积合计8.40亿平米(累计同比-37%),土地出
让金合计10195亿元(累计同比-34%), 住宅用地成交建筑面积合计3.62亿平米(累计同
比-42%), 出让金合计7001亿元(累计同比-33%).单月来看，2015年7月，300城市住宅用
地推出规划建筑面积6550万平米(环比-33%,同比-13%),成交规划建筑面积4851万平米
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