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上实发展(600748)股吧最新消息_上实发展最新消息_600748最新消息(10)
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活动之前向政府缴纳土地出让金。土地出让金最终是由买房人承担的，然而这种承担却
是自愿的和有直接补偿的。这大大降低了政府“筹集资金”的难度，增加了政府即期的现
金流，使政府有能力在更长时间内扮演经济孵化器的职能。
其次，房地产税，不仅在总量上很难和土地财政相比，在结构上也问题很大。根据中
国指数研究院的统计，2015年上半年全国300个城市土地出让金7835亿元，同比下降38%
.
这300城市能有多少家庭承担房地产税呢？财政部曾经在2011年指出， 全国当时工
薪收入缴纳个人所得税的人数也不过是2400万人。考虑到保护自住需求的需要，房地产
税的纳税人情理上应该远少于工薪收入缴纳个人所得税的人数。 我们在这里暂且估计
这300个城市有1000万的家庭会成为未来房地产税的纳税人。如果试图靠针对这1000万
家庭征房地产税，取得相当于2015年上半年土地出让金相当的财政收入，那每个家庭在
这半年就要负担78350元的房产税。我们认为，这样的负担水平，哪怕对于中高收入阶层
而言，都太高了。
我们认为，房地产税无论怎么征收，都不太可能征收到和当前土地财政收入量级相
当的资金，这也是为什么地方政府普遍缺乏开征房地产税动力的最重要原因。
用房地产税去替代土地财政，另一大问题就是结构问题。一线城市看起来最有征收
大量房地产税的可能性，但一线城市的土地财政本身也具备相当可持续性;三线城市确
实卖地困难，但如果试图在三线城市大规模对存量物业征税，原本有价无量的三线城市
二手房市场可能掀起风暴。
当然，供地制度存在问题，必须改革。土地财政使得新旧居民待遇不公，助推社会阶
层固化;不均衡发展导致土地财政的区域可复制性不断降低。但我们认为房地产税的改
革并不是解决地方政府收入来源问题的办法，差别化照料新居民，推动公共服务均等化
, 引导区域和城市规划等手段才更为合理。(详见《房地产行业制度改革系列报告之三
——供地制度源流起底，应对流弊改革上路》2013年10月8日).
房地产税立法不改行业热销，也不改地产股运行轨迹
我们认为，房地产税可能是一个征收范围窄，实际税率低，落地时间点很晚(例如20
18年之后)的一个新税种。房地产税立法，既不改变地产行业的基本面，也不改变地产股
的运行。地产股的正面因素有销售良好， 企业资金成本下降和业绩增速稳健，负面因素
则是在预期兑现， 策略趋同的环境下，企业找不到好的拿地机会，也没有确定性的转型
路径。延续周报观点， 我们认为地产指数表现将较平淡，但存在长线资金举牌/回购/战
略投资者入股的个股或能持续取得相对收益。
[2015-08-06]房地产行业：按揭贷稳中继续宽松，房企构建多元化融资结构
股吧最新消息广发证券
按揭贷综述：首套房折扣利率稳中微降，二套房贷利率宽松明显
首套房贷方面：7月份35重点城市527家银行首套房平均贷款利率下行至5.18%, 平
均折扣力度为0.959折， 呈现稳中微降态势。7月份，一线城市主流银行首套房贷利率均
继续创新低， 其中北京和上海贷款利率首次下行至4.9%,从折扣利率来看，除深圳折扣
利率上行外，其他三个城市折扣利率均有所下降。重点二线城市首套房贷利率继续下行
,折扣利率稳中微降。
二套房方面：7月份，融360监测数据显示，全国35重点城市527家银行中，共有288家
银行执行4成及以下首付比例， 占比54.65%,二套房首付4成渐成主流。二套房贷利率方
面，受降息影响，35重点城市二套房贷利率下降0.29个百分点至5.92%,平均利率浮动则
从上月的1.1倍基准小幅下降至1.096倍基准。整体来看，二套房平均利率以及浮动倍数
出现一定的松动。
上市房企融资综述：房企投资信心重塑，构建多元化融资结构
债权融资：7月我们监测的重点上市房企境内银行贷款规模108.7亿元，同比增长38
%;信托贷款规模53.2亿元， 同比下降36%;委托贷款规模2.85亿元，同比巨幅下滑;海外
银团贷款规模41亿元。7月份，公司债成为上市房企的融资热点，共有17家房企公告了公
司债预案， 涉及规模840亿元，单月规模再创14年以来新高，其中共有5家在香港上市的
内房企本月拟发行境内公司债， 融资规模共计284亿;海外发债方面，7月，中海地产，绿
城中国公告了海外发债预案，涉及规模45亿元，其中中海地产成功发行4年期6亿欧元债
券，开创了中国房地产企业欧元债发行的先例。
股权融资：2015年7月共有嘉宝集团， 万通地产，三湘股份以及深大通等4家公司公
布了再融资预案，涉及规模140.5亿元，在审批进度方面，本月泰禾集团，荣盛发展等5家
公司再融资方案获得证监会核准批复;7月，我们共监测到当代置业1家港股上市房企公
告了配股融资方案。
整体来看，7月份，上市房企融资活动依旧高涨，融资渠道呈现多元化和市场化趋势
,其中公司债成为近期上市房企融资的热点，有利于上市房企在强化多元化融资渠道的
同时，降低融资成本，构建更加优化的融资结构。目前房企的投资信心得到重塑，预计未
来上市房企的融资活动将继续活跃。此外， 房企也正在构建多元化的融资结构，其中境
内资本市场融资逐步受到上市房企青睐，更进一步地，在当前A股大幅震荡的背景下，资
本市场债权融资(例如公司债)有望成为上市房企主要的融资方式之一。
风险提示
政策面预期转变，基本面恢复速度低于预期。
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