近日住建部再次明确，要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。业内认为，此次棚改定调修复悲观预期，同时棚改放缓销量负面影响有限，地产股或迎来翻身。

 

　　住建部：棚改不搞一刀切

 

　　对于社会各界十分关注的棚改问题，住建部近期进行了最新表态。

 

　　7月12日下午，住建部有关负责人表示，对于下一步棚改工作，将因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

 

　　住建部还强调，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

 

　　住建部还公告了上半年棚改工作进展情况，今年1月至6月，全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。下一步，住建部在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

 

　　棚改定调修复悲观预期

 

　　业内认为，此次会议为棚改工作的开展定下基调，住建部明确了棚改不会“一刀切”的原则。

 

　　针对住建部发布的消息，中原地产首席分析师张大伟认为，目前来看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。

 

　　申万宏源认为，此次会议为棚改工作的开展定下基调，即民生工程将持续推进，但货币化安置需因地制宜，不可过快推高房价，要以符合市场需求的方式来完成。整体保证了三四线房地产市场的健康长期发展，有助于市场确立对三四线城市的长期信心。

 

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此次住建部对于棚改的工作态度是有所转变的，这和此前国开行的政策有点类似，这也和当前房地产市场的基本面有所变化有关，是接下来房地产市场参与者需要关注的内容。

 

　　棚改货币化使命趋于完成

 

　　2014年伴随着较为严重的三四线城市商品房库存问题，国家提出了通过货币化安置的方式代替实物化安置，棚改货币化安置的推进成功刺激了购房需求，房产库存快速去化。

 

　　业内普遍认为，棚改的收紧是未来的趋势，棚改货币化的使命已经趋于完成，对于棚改货币化依赖高的地区，楼市可能会出现明显的降温。

 

　　中原地产首席分析师张大伟表示，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。

 

　　思源地产首席分析师郭毅也表示，棚改的收紧是未来的趋势，但棚改不可能一刀切而是一个渐进式的过程。“根据市场商品住房库存量来看，棚改已经进入逐渐踩刹车的节点，此时政府采用渐进式的方式，也是延续因城施策、因地调控的方针，这也是一项合理的调控政策。”

 

　　财通证券指出，我们认为事实上棚改货币化的使命已经趋于完成。今年三四线城市棚改货币化对房地产市场的边际贡献下降是在预期之内的，未来政策导向可能会倾向于使用实物安置逐渐替代货币安置。

 

　　财通证券表示，再次强调几个信号：第一，2018年4-5月PSL投放显著缩量，棚改的资金支持已经有所减弱。第二，2018年棚改计划量为580万套，较2017年减少20万套。第三，部分地区今年正逐步减少棚改货币化安置比例。

 

　　我们认为如若棚改货币化收紧持续，三四线城市未来房价可能会出现分化，一部分三四线城市房地产投资降温，一部分城市房价可能仍然稳定。原因是我们认为并非所有三四线城市需求都是来自棚改货币化，还有一些来自于城市化进程中靠近一二线城市的区县购房需求的增加。对于棚改货币化依赖高的地区，楼市可能会出现明显的降温。

 

　　三四线仍需去库存3-4亿平米

 

　　广发证券指出，伴随近年的去库存政策，一线、二线、三四线城市从2014年末至2018年5月，中期库存分别下降0.1、1.6、2.3亿平米，其中二线、三四线去化周期较2014年分别加快8.6、15.9个月，去库存成效显著。

 

　　华创证券表示，目前来看，估算三四线仍需去库存3-4亿平米。

 

　　根据调研得到强三四线库存去化月数平均在5-10个月，因而后续主要去库存任务主要在弱三四线城市，估算后续三四线中仍需去库存3-4亿平米，占比2017年全国住宅销售面积14.5亿平米的20-30%。

 

　　棚改放缓销量负面影响有限

 

　　华创证券指出，棚改货币化当年购房落地比例约58%，估算棚改放缓销量负面影响有限。

 

　　根据5个省及自治区的数据显示，16-17年棚改货币化当年购房落地比例分别为：吉林(75%、81%)、辽宁(NA、75%)、宁夏(31%、23%)、湖南(55%、NA)、湖北(67%、NA)等，平均落地比例为58%，表明42%的货币化安置户购房时间滞后或者直接拿钱走人。

 

　　16-18年，全国棚改总套数分别为606、609和580万套，货币化安置比例分别为49%、60%(估算)、30-50%(假设)，对应货币化安置户数分别为294、365、174-290万套。

 

　　按照平均85平米/套，估算16-18年分别去化库存为2.5、3.1和1.5-2.5亿平米，分别占比16-18年销售面积的18%、22%和10-17%，不过考虑平均58%的落地比例，估算16-18年分别去化库存则下降至1.4、1.8和0.9-1.4亿平米，分别占比16-18年销售面积的11%、12%和6-10%。

 

　　一方面，考虑18-20年仍需去库存3-4亿平米(平均每年去库存1-1.3亿平米)，对比18年去库存面积为0.9-1.4亿平米，定性预计19年棚改放缓销量负面影响有限，另一方面，鉴于棚改不会一刀切，考虑18-20年棚改货币化安置套数每年下降1/3，那么估算19年棚改放缓销量负面影响不到7%。

 

　　地产股要翻身了？

 

　　今年6月，围绕棚改货币化政策走向的话题走到风口浪尖。受此影响，A股地产股出现较大幅度下跌。如今，住建部明确提出棚改不搞一刀切，明确了市场的预期。那么地产股是否真的能迎来翻身？

 

　　回顾近期地产股表现，截至7月13日，申万一级地产指数自6月以来下跌12.43%，总市值蒸发2747亿元。相关个股纷纷下跌，对此多家上司公司展开以回购、增持为主的护盘行动，向市场传递信心，包括中国恒大、碧桂园、世茂房地产、龙湖集团、中国金茂等。

 

　　7月13日，受住建部消息提振，地产股涨幅居前，泛海控股涨近7%，合肥城建、荣安地产上涨逾5%，嘉凯城、中航善达、华联控股等纷纷走强。

 

　　部分券商也强调指出，房地产板块估值目前处在历史底部水平，具有很高安全边际，看好地产股反弹行情。

 

　　东吴证券表示，在宏观经济面对重大不确定性的大环境下，地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平(SW房地产板块市盈率10.7倍)，增速与估值不相匹配，A股推荐：新城控股、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、中南建设、万科A、绿地控股。

 

　　申万宏源认为，考虑到融资收紧与集中度提升仍将是房地产行业投资的主旋律，建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：保利地产、招商蛇口、万科A；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展。同时看好租赁政策落地，关注ABS及REITS制度后续推进，建议关注：光大嘉宝、世联行。

 

　　华创证券分析指出，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度(15年25%vs.17年33%)->拿地集中度(15年14%vs.17年46%)->销售集中度(15年11%vs.17年18%)，将推动头部房企的销售大增，继续看多地产龙头和蓝筹股，并维持板块推荐评级，维持推荐龙头和蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

 

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