将不动产贷款(Mortgage)进行证券化(Securitization)后，就会得到不动产贷款抵押证券，英文是Mortgage-backed securities，简写为MBS。

　　

　　我们先看一下这个过程。以MBS最大发行国，美国为例。

　　

　　在贷款过程中，有提供金钱的一方，和需要钱的一方。需要钱的一方，通常是购屋者。他以贷款购买的房屋为抵押品，向另一方取得贷款。承诺定时缴交利息与本金。

　　

　　提供金钱的一方，通常是银行，也可能是专办房屋贷款的Mortgage companies。

　　

　　上面这个过程很容易理解，也是很多人的生活经验。

　　

　　证券化的过程，在接下来的步骤。

　　

　　提供贷款者，可以将手上的这些贷款出售。贷款出售？听起来就很奇怪。我们看个非常简化的例子。譬如A银行，有一笔20万美金的房贷。A银行可以将这个房贷，卖给B机构。B机构交给A银行一笔钱后，日后这笔20万美金房贷所缴交的利息与本金，都归B机构所有。



 

　　

　　问题来了，为什么会有像B机构这种单位要从银行和Mortgage company手上买下房贷？

　　

　　这些机构，在买下许许多多的房贷之后，它们可以挑选出性质相近的贷款，将其证券化，再卖给投资人。这些买下房贷，发行不动产贷款抵押证券(MBS)的机构，叫做MBS发行者(MBS Issuer)。

　　

　　假设有三个条件相近的房屋贷款，状况如下：

　　

　　MBS发行者，可以将这三个贷款整合在一起(Pooling)，形成一个贷款的集合体，然后将对于这些贷款的利息和本金的收取权，卖给投资人。譬如将上面那三个贷款的集合体，切分成100份(或说是100股)，卖给投资人。某个投资人买了一份，那么每个月从这三个贷款所收取的利息和本金，这位投资人就可以得到百分之一。这就是不动产贷款的证券化。从贷款集合体切分成的一份、一股，就是证券，就是Mortgage-back securities。

　　

　　整个不动产贷款证券化的过程，可以以下图代表：
 

　　

　　美国最大的MBS发行者，是Ginnie Mae(Government National Mortgage Association)、Fannie Mae(Federal National Mortgage Association)、和Freddie Mac(Federal Home Load Mortgage Corporation)。原先Ginnie Mae是美国政府机构。Fannie Mae和Freddie Mac是美国政府支持企业，或说是Quasi-governmental entities。在今年的信贷风暴中，后两者已为美国政府接管。而有的MBS是由券商、银行等私人机构发行的，叫做”Private-label” mortgage securities。

　　

　　MBS发行者，担保投资人获取收益的权益。也就是说，假如贷款者付不出利息和本金，那MBS发行者要负责让MBS投资人，拿到他应有的收益。

　　

　　所以，投资人购买Ginnie Mae，这个美国政府机构发行的MBS，他承担的信用风险，不是房屋贷款者的信用风险，是美国政府的信用风险。这也就是为什么，主要投资Ginnie Mae发行的MBS的富兰克林坦伯顿美国政府基金(Franklin U.S.Government Fund)，可以在名字中放”美国政府”这四个字的原因。MBS的信用风险，是发行机构的信用风险，不是贷款者的信用风险。

　　

　　炒股侠股票学习网(www.chaoguxia.com)整理编辑