昨日（19日）晚间，停牌已久的港股上市公司佳兆业集团(1638.HK)发布了一份独立调查报告，这份姗姗来迟的调查报告，披露了六项审计事项的调查结果。

　　这份“独立调查报告”历时一年半，由富事高商务咨询有限公司（FTI Consulting，以下简称富事高）出具，报告的核心结论是：佳兆业存在总额为308亿的未偿还负债，佳兆业此前并未向普华永道披露，是“重大会计错误”，这41项借款协议是“部分‘前雇员’在未得到公司管理层授权并且‘管理层不知情’的情况下私自造成的。

　　“前雇员”造成了三百亿债务窟窿？

　　2014年底以来，地处深圳的房地产商佳兆业的经历宛如乘坐过山车一般。当年10月，该公司创始人因涉深圳市高官贪腐案被带走调查，随后楼盘项目被锁，现金流枯竭并陷入“债务危机”。去年2月6日，孙宏斌掌控的融创中国曾准备以总计约45.5亿港币收购郭氏家族持有的佳兆业49.25%股权。但有趣的是，5月28日，融创却宣布终止收购佳兆业。随后在一次发布会上，融创中国董事长孙宏斌宣称：“刚刚接触时，佳兆业披露的每股净资产约4.5港元，我收购价格是每股1.8港元，总共约3亿美元，但走进一看，佳兆业每股价值几乎为零。”

　　据媒体报道，当时孙宏斌质疑佳兆业存在债务窟窿，称，“只是普华永道把部分科目的费用按年摊销之后，佳兆业才没有出现资不抵债的局面。”

　　佳兆业的债务问题一直是市场关注的焦点，此前普华永道为佳兆业出具的审计报告中就称佳兆业2014年度财务报表“多处存在漏洞以及重大报错”。根据佳兆业2014年的中报，公司计息债务总额约为300亿元，但到了2015年2月债务总额变为650亿元，其中有超过200亿元的债务为重新审计暴露。

　　也就是在当时，佳兆业集团前核数师普华永道提出六项审计事项，要求董事会成立独立调查委员会进行调查。根据普华永道的要求，佳兆业集团董事会于2015年4月成立独立调查委员会，并聘请独立第三方机构富事高咨询有限公司开展独立调查。2016年12月19日晚，佳兆业集团在香港联交所发布公告，公布了上述审计事项独立调查的主要结果。

　　在2015年2月，普华永道出具的审计报告中发现佳兆业在2014年及以前，将若干“非计息负债及非控股权益”重新分类为“借款”，涉及资金额206.15亿元，有关利息开支总额19.69亿元，被转化为非计息负债及非控股权益，或于相关综合全面收益表支销，这种表外负债俗称“明股实债”。

　　在富事高的调查报告里，总额为308亿元的未偿还负债，是“会计记录中错误分类”，其中，约人民币138亿元的款项记录为其他应付款项；约人民币44亿元的款项记录为权益；约人民币82亿元的款项曾在过往年度错误分类为其他应付款项，但于2012月12月31日前重新分类为短期╱长期债务；约人民币44亿 元的款项没有入账。

　　该报告称“富事高发现，本集团若干前雇员精心策划企图隐瞒该41项借款协议，涉及：1、制作虚假协议及文件；2、巨额的不恰当及未经授权付款；3、利用汇款代理掩饰不恰当及未经授权付款的真正目的；4、本集团会计账目中对付款及未偿还负债的不正确会计处理方式；5、 与多方串通，包括本集团前雇员、供应商、汇款代理及若干其他第三方。6、前雇员作出一系列虚构的会计记账分录，以将所录得人民币129亿元现金付款当中的一部分与本集团结付，约人民币82亿元的代价以购买19家项目公司作关联（该报告称佳兆业集团并未因该出售及取消交易事项蒙受任何损失）”

　　“伪造文件、会计造假、合谋串通花费近百亿购买项目公司”，种种行径居然是管理层毫不知情的情况下，由“前雇员”造成的，“本公司中国营运的财务管理团队的多名前高级成员/雇员被发现与此审计事项下的可疑、不恰当及未经授权交易持续有关联。”

　　更令人惊讶的是，富事高“无法联络上文所识别的任何前雇员”，联系上了其中一个，该“前雇员否认文件显示其涉及的不同交易”。

　　孙宏斌也未就此事发表回应。截止至发稿前《潜望》并未能联系上富事高对该报告做进一步说明，也无法获知是哪些“前雇员”造成了佳兆业的“重大报错”，佳兆业称将追究这些“前雇员”的法律责任。后续会有公告陆续披露。

　　复牌在即？股价会怎样？

　　佳兆业是否会对上述“前雇员”发起诉讼，不得而知。但佳兆业称普华永道审计问题所提及的物业项目被限制事宜已经解决，“公司与所有债权人均已达成和解，佳兆业旗下的项目已全部解封”。

　　佳兆业还向媒体表示，集团2016年录得的合约销售额已经突破300亿元。但根据房地产行业的通行会计准则，因为收入确认上时点不同，合约销售额和实际销售金额往往不同。

　　从表面上看，佳兆业的经营正重回轨道。佳兆业在深圳先后启动了佳兆业金融中心、佳兆业金沙湾国际乐园等多个重大项目的建设。2016年11月29日，占地150万平米的佳兆业金沙湾国际乐园项目还在大鹏半岛金沙湾畔正式启动，大鹏新区管委会副主任刘峰、大鹏办事处主任吴华根以及大鹏新区文体旅游局局长陆飒出席了活动。佳兆业还宣布在深圳、上海、武汉、重庆、惠州布局多个项目。在今年7月12日，佳兆业还发布了互联网金融平台佳兆业金服。

　　佳兆业人士认为富事高的调查报告出炉，意味着佳兆业很快将能复牌。停牌前佳兆业的股价一路下跌，到停牌时为1.59港元，总市值80.11亿港元。